الخميس 28 مارس 2024
اقتصاد

محمد مرفوق: بيع العقار في طور الإنجاز.. ثغرات وفراغات قانونية وجب سدها

محمد مرفوق: بيع العقار في طور الإنجاز.. ثغرات وفراغات قانونية وجب سدها محمد مرفوق مع مشهد من احتجاجات متضرري مشروع بساتين بوسكورة

انتشرت ظاهرة النصب والاحتيال في مجال السكن بشكل واسع، وتعددت أساليب ما يعرف بمافيا العقار، سواء في الوداديات أو التعاونيات السكنية أو منعشين ذاتيين؛ حيث وجد العديد من المنخرطين والمشاركين الحالمين بقبر الحياة، أنفسهم في النهاية ضحايا جشع وخداع مشاريع سكنية وهمية سلبتهم أموالهم، وباتوا لا :دي دي لا حب الملوك"..

ولعل آخر حلقة من هذا المسلسل، هو ما يقع بالمشروع السكني المسمى "بساتين بوسكورة"، بإقليم النواصر، حيث تتواصل احتجاجات المتضررين الذين يتهمون صاحب المشروع بالنصب والاحتيال.

في هذا السياق، وتنويرا للرأي العام، توصلت "أنفاس بريس" من محمد مرفوق، إطار سابق بوزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان والكاتب العام لنقابة القطاع المستقلة "سماتشو"، بوجهة نظره في الموضوع، عير الورقة التالية:

 

أدى التطور الذي عرفه قطاع الإسكان والإنعاش العقاري مع نهاية القرن الماضي، إلى تنامي ظاهرة "بيع العقار في طور الإنجاز"، أو ما يطلق عليه "الشراء في البلان"، أي شراء بناء على مقترح تصميم معماري.. مما حتم على الوزارة المسؤولة عن القطاع إيجاد إطار قانوني ينظم هذه العملية.

 

وفي هذا الصدد، تم إصدار القانون 44.00 الصادر الأمر بتنفيذه بموجب الظهير الشريف رقم 309.02.01 بتاريخ 03 أكتوبر 2002.

 

والقانون رقم 44.00 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز، المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود، تم تغييره وتتميمه بالقانون رقم 12-107الصادر بتنفيذه الظهير شريف رقم 05-16-1 (3 فبراير 2016)..

 

وبيع العقار في طور الإنجاز هو تعاقد ممتد زمنيا يؤدى فيه الثمن الإجمالي على شكل أقساط خلال آجال معينة تبعا لتقدم الأشغال، مما يجعله مخالفا للبيع الذي كان متداولا في ما سبق، والذي يعرف بالبيع التام، بحيث يكون التسليم نظير دفع الثمن دفعة واحدة..

 

ولهذه الخصوصية، حاول المشرع المغربي أن يحيط هذا النوع من البيوعات، بعدة ضمانات يوفرها للطرفين، البائع والمشتري..

 

ومقتضيات هذا القانون تم إدراجها في الباب الثالث من قانون الالتزامات والعقود، حيث عرف الفصل 618.1 بأنه "يعتبر بيعا لعقار في طور الإنجاز، كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد، ونقل ملكيته إلى المشتري، مقابل ثمن يؤديه هذا الأخير تبعا لتقدم الأشغال".

 

وحاول المشرع المغربي تقنين هذا الاتفاق لضمان حقوق المتعاقدين، وأحاطه بالعديد من الإجراءات تهم بالخصوص توثيق العقد، وحدد بأنه "لا يجوز إبرام عقد تخصيص العقار في طور الإنجاز، تحت طائلة البطلان، إلا بعد الحصول على رخصة البناء".

 

وهنا حصلت ثغرة الفضيحة الكبرى "باب دارنا".. حيث إن المنعش العقاري، كان يبيع وهو لا يملك حتى الوعاء العقاري الخاص بالمشروع، فما بالك عن رخصة البناء؟!!..

 

والثغرة الأخرى، تخص مدى احترام عملية تحرير العقود وضبط الجهات المخول لها قانونيا القيام بهذه العملية وخاصة الجهات المدعوة إلى المصادقة عليها..

 

وأمام عدم الالتزام بمقتضيات القانون، خاصة من طرف بعض المنعشين العقاريين، فإنه يبقى المطلوب من الوزارة المسؤولة عن قطاع العقار، وبالضبط من الدكتور "إدريس بوزرزايت"، المدير الجديد الكفء، المعين مؤخرا من طرف "نزهة بوشارب" وزيرة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة، على رأس مديرية الشؤون القانونية بقطاع الإسكان وسياسة المدينة، مكان "امحمد الهلالي"، القيادي سابقا بحركة التوحيد والإصلاح، أن يعمل على سد كل هذه الثغرات وأخرى تتربص بها مافيا العقار لإيقاع المواطنين في شباكها، وحتى لا يستمر المواطن البريء عرضة لان يكون ضحية لهؤلاء من مفترسي العقار بالمغرب..

 

ولربما الأمر يتعلق بإصدار مراسيم تطبيقية للقانون السالف الذكر، تحدد بعض التفاصيل، وكذلك عقوبات زجرية عد، قد تصل إلى سلب الحرية، في حق كل من يخالف أحكام ومقتضيات القوانين الجاري بها العمل...